在物流地产行业，企业在激烈争夺市场份额的同时，把重资产进行资本化也正成为很多企业的共识。他们中有用传统物流资产进行IPO准备的，有嫁接一些海外资本寻求未来资本化扩展的，也有积极寻求国内融资渠道的。这里面比较大的事件包括：RRJ和新加坡淡马锡集团继凯雷之后对宇培集团进行了新一轮注资；与维龙在中国的战略联盟关系确立;黑石成为万科物流地产公司的股东;当然也包括最近刚刚发生的易商收购了红木的亚太业务，其背后的金主则是著名的华平投资基金。所有这些事件所折射出的一个事实是，目前很多物流地产商都在寻求国际资本的支持，迅速打开资本化的路径。
值得注意的是，随着新崛起的物流地产品牌的壮大，资本化路径的打开，物流地产行业格局正在发生变化，行业或面临洗牌。戴德梁行中国区工业及物流地产服务部主管苏智渊认为：“普洛斯2015年末在中国所占的市场份额虽然仍然占据超过半成，但其地位正在受到后来者的强劲挑战，宇培、易商和平安的迅猛发展都将在未来三年对市场份额形成实质性的影响，所以三年后的市场可能有一个较大的洗牌过程。”
第三方物流是由供方与需方以外的物流企业提供物流服务的业务模式，即第三方物流是独立于物流供需双方之外的专业物流公司。目前，我国第三方物流市场仍处于起步阶段，具有以下四个特点。
一，第三方物流市场份额较小，从不同企业的物流执行情况看，生产企业原材料物流的执行主体主要是供货方，河北直达，占46%，其次是公司自身，占36%，第三方只占18%。商业企业物流执行主体76.5%为公司自身，17.6%的企业由供货方执行，第三方参与比例仅为5.9%，说明商业企业物流社会化程度不高。第三方物流占整个物流市场的份额大约在2%，而美国是8%，欧洲是10%。
二，第三方物流企业规模偏小，由于目前我国生产企业和商业企业物流“外包”主要以“分包”为主，不同的供应商会采用不同的第三方，总代理比例很小，因此，在2002年仓储协会的调查中没有一家被访谈的物流服务商拥有超过2%的市场份额。物流企业规模偏小在一定程度上限制了物流服务功能的多样化，并影响物流服务质量的提高。
三，直达，第三方物流供应商提供的服务功能单一。增值服务薄弱是影响物流需求的原因之一，目前第三方物流服务商的收益85%来自基础服务，如运输管理和仓储管理，而像货物拆拼箱、重新包装、测试和修理等增值服务，以及物流信息服务与支持物流的财务服务的收益只占15%。从客户角度看，目前企业对仓储、长途运输、城市配送以及包装的需求最多，都在30%以上。企业对于信息流的服务、货款托收等的需求也很大，长远看，大多数企业更倾向于“一站式”，要求提供一体化综合服务。
四，物流供给质量不高。目前，所有物流企业提供的物流耗损率都高于2%，运输准时率都低于90%，整体服务水平不高。由第三方提供的物流服务质量并不比企业自己打理的物流质量高，江西直达，甚至还低于生产企业和商业企业，这是大多数企业宁可建立自己的物流队伍，自己打理公司本身物流业务的主要原因。物流服务质量是影响企业是否愿意将物流进行外包的主要因素，能否提高服务质量将直接制约物流需求的增长。对于有物流需求的企业来说，通过将物流外包降低成本提高效率固然重要，但是企业在选择物流供应商时考虑最多的并不是价格因素，而是物流的服务质量。
虽然目前我国第三方物流市场份额很小，但与中国仓储协会1999年一次调查数据相比，全由第三方代理的比例上升7个百分点，说明物流专业分工更加明显，而且第三方物流发展速度较快，2001年市场规模在400亿元以上，70%的物流服务提供商在过去三年中，潮汕直达，年均业务增幅都高于30%。根据预测，在未来10年内，我国第三方物流市场将以16－25%的高速度增长。
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